德国房屋租赁合同的一般终止

2022-06-15 22:06:41

    德国的房屋租赁合同分为固定期限和无固定期限两种。

    没有约定租赁期限的租赁合同（无固定期限合同）不会自动终止，只有在某一方提出终止要求时才能被终止。相反的，约定了终止日期的固定期限租赁合同则在到期时自动终止。

    德国租赁合同的终止包括一般终止和特殊终止。

    如果超过1年的固定期限租赁关系没有通过书面形式确立，则将被视为无固定期限的租赁关系。 因此，该租赁关系可以使用一般终止。除此之外，一般终止均不适用于固定期限的租赁关系。

    无论是房东还是租户，一般终止必须要是以书面的形式提交给合同相对方。

    根据《德国民法典》第130条第1款，终止作为单方面的意思表示，只有在书面的文件到达相对人的时候，也就是说合同相对的一方获知终止通知的时候，才会生效。

对于房东和租户来说，通知期限一般来说是3个月，也就是说，作为租户，要提前3个月告诉房东终止合同的意愿。

    但是如果租赁时间超过了5年，那么通知期限要增加到6个月，超过8年的话，那就是9个月，对于一些比较稳定的家庭租户来说，这是一个需要注意的问题。

除了以上的法定通知期限，租户和房东也可以进行约定。约定是有限制的：一般要做有利于租户的改变。也就是说，对于租户来说，他的通知期限可以缩短，但是不能延长，反之对于房东来说，通知期限只能延长。

    下面的案例展示了这种通知期限的计算：

    A先生想要在11月1日搬家，因此希望在10月31日终止合同。一般的终止通知要以书面的方式送达房东。开始计算期限的时间，是房东收到通知的时间，而不是通知被寄出的时间。所以，以邮寄的方式送达通知时，最好以可以查询的挂号信的方式来记录下送达的日期。

    在《德国民法典》第573c条中规定，在不超过一个日历月的前3个工作日之前的终止通知，将在下下个月结束时生效，在这个案例中，如果终止通知最迟在8月3日送达到房东手上，那么在10月31日这份终止就可以生效。A先生就可以如期终止合同。

    如果房东在8月4日才收到这份文件，只要之前的3天有周天或者是法定节假日，也是符合法律规定的，因为这些都不属于工作日。

    以上就是关于在租赁关系中，一般终止的情况。如仍有疑问，欢迎随时与我们盈科德国律师事务所联系。